九类无效合同的后继处理办法

导读的否定性评价宋体\宋体,宋体\宋体当事人的合同得不到被赋予合法的法律效果的一种状态\宋体\宋体  我国《合同法》第宋体条规定:“无效的合

合同的无效指是合同因欠缺法定生效要件而受到法律的否定性评价当事人的合同得不到被赋予合法的法律效果的一种状态。

  我国《合同法》第56条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”这里所说的没有法律约束力,是指合同当事人所为的意思表示不为法律所承认,不能产生当事人预期的法律效果。但是这并不代表说合同的无效不产生任何其他的法律效果。我国《合同法》第58条和第59条对合同无效所产生的法律后果作了明确的规定:即“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”但是如何正确地理解和适用该条款来处理合同无效所产生的后果,不仅在理论界争议颇多,在司法实践中也同样难以达成一致。因此,对合同无效的法律后果进行一个有效而又深入的研究就显得尤为必要。我们将通过八类常见合同发生无效后的法律后果进行探讨与研究。

一、建筑施工类合同

  《合同法》规定合同无效,因合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有返还必要的,应当折价补偿。建设工程施工合同特殊之处在于,建设工程的施工过程就是承包人将劳务及建筑材料物化到建设工程的过程,故在合同无效的情况下,无法适用恢复原状原则,只能折价补偿。对于建设工程合同无效后的处理,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二、第三条根据建设工程是否验收分别作出了规定,即建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合同,承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。

1.合同订立后尚未履行

  当事人双方客观上不能履行或按约定不予履行,合同被确认无效后,可按照缔约过失原则处理。一方在订立合同过程中,故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况,给对方造成损失的,应当承担赔偿责任,双方均有过错的,按照过错大小承担相应的责任。

2.合同已开始履行,但尚未完工

  如已完成部分工程质量合格,发包方应该按照完成的比例参照合同约定的价款折价支付工程款。如已完成部分工程质量低劣,无法补救,已完成部分应拆除,承包方无权要求支付工程款。已完成部分质量不合格但经修复后可满足质量要求的,由承包人承担修复费用,发包人向承包人支付已完成工程部分的工程款。

3.如何判断建设施工企业是否超越资质施工

  我国对建筑企业实行资质管理,建筑企业根据已取得的资质等级可以再不同范围内承揽建设工程。根据《建筑业企业资质管理规定》,建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。其中取得施工总承包资质的企业,可以承接施工总承包工程。

  施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工,也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。取得专业承包资质的企业,可以承接施工总承包企业分包的专业工程和建设单位依法发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的专业工程全部自行施工,也可以将劳务作业依法分包给具有相应资质的劳务分包企业;取得劳务分包资质的企业,可以承接施工总承包企业或专业承包企业分包的劳务作业。

4.合同无效后,工程价款怎样解决

  建设工程施工合同被认定为无效后,工程款是否给付,如何给付,主要取决于建设工程质量是否合格:

1)建设工程施工合同被确认无效后,如果建设工程质量合格的,可以参照合同约定结算工程款。这里的建设工程质量合格包括两种情况:一是建设工程经竣工验收合格;二是建设工程经竣工验收不合格,但经过承包人修复后,再验收合格。总之,只要建设工程经过验收合格,即使确认合同无效,当事人任何一方可以依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定要求按照合同约定结算工程折价补偿款。承包人可以要求发包人按中国人民银行同期贷款利率支付欠付工程款利息。发包人不得以合同无效为由要求扣除工程折价补偿款中所含利润。

2)对质量不合格又不能修复的工程可以不支付工程价款。根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定,如果建设工程施工的建设工程施工合同无效,修复后的建设工程经竣工验收不合格,承包人请求支付工程价款的,不予支持。当然,如果发包人对质量不合格也存在过错的,由双方按过错程度来承担责任。

5.承包人非法转包、违法分包所得利益应予收缴

  根据《建设工程质量管理条例》、《建筑法》以及《合同法》均有相应规定,承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。为了贯彻实施上述法律,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定,凡是承包人非法转包、违法分包建设工程的建设工程施工合同,一律无效。而且还要追究法律责任,人民法院可以根据民法总则第一百三十四条规定,收缴当事人已经取得的非法所得。

6.违法分包合同、转包合同的实际施工人主张欠付工程价款的,诉讼主体如何确定

  实际施工人以违法分包人、转包人为被告要求支付工程款的,法院不依职权追加发包人为共同被告;实际施工人以发包人为被告要求支付工程价款的,法院应当追加违法分包人或转包人作为共同被告参加诉讼,发包人在其欠付违法分包人或转包人工程款范围内承担连带责任。发包人以其未欠付工程价款为由提出抗辩的,应当对此承担举证责任。

7.建设工程合同约定总包管理费、保函费等费用由实际施工人负担的,在建设工程合同无效情况下,上述费用是否还可以比照无效合同条款处理

  在目前建筑业内,建设方和施工方为减轻自身负担,通常在合同中明确约定将自身应负担的保函费转嫁给实际施工人。而一旦建设工程合同归于无效,双方往往因上述费用的负担发生争议。司法审判中,法院一般认为,根据《《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,合同无效情况下,仅建设工程款可比照合同处理,对于双方约定的总包管理费、保函手续费等由实际施工人最终负担的条款亦应无效,不能类比工程款的规定类推适用,只能根据合同法的无效规定处理。

二、租赁合同

  依据《合同法》第二百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干额问题的解释》第二、第三及第十五条的规定:

1)未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。

2)违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。

3)被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。

4)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。

5)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。

6)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。

7)租赁期限超过二十年的,超过部分无效。

8)承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人们法院应当认定超过部分的约定无效,但出租人与承租人另有约定的除外。

1.租赁合同无效,占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定

  房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。对于房屋使用费的标准,应当参照合同约定的租金标准,同时还可以综合考虑如下因素:1)房屋是否具备正常使用条件,如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形;(2)当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋,如合同虽然无效,但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为;(3)对于合同无效双方各自过错程度。

2.租赁合同无效,当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理

  根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定,承租人经出租人同意装饰装修的,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

  出租人是否同意利用,不能仅根据出租人的口头表示,还应当结合出租人的事实行为来判断。如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物,则应视为出租人同意利用;又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品,则应适当考虑通过折价方式处理。

  承租人未经出租人同意进行装饰装修的,对于出租人同意利用的装饰装修物,可折价归于出租人所有;对于出租人不同意利用的,则应当由承租人自行承担损失。

3.租赁合同无效,出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件,如存在转租,是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼

  租赁合同被认定无效时,转租合同亦不能履行,为一并处理合同无效的法律后果,次承租人应当参加诉讼,不仅需要承担腾退房屋的义务,在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时,还应当承担配合评估的责任。因此如果出租人并未起诉次承租人,则人们法院需就房屋房屋返还问题释明出租人,告知其可以追加次承租人为共同被告,以一并解决合同无效的法律后果。人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要,直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

4.租赁合同无效,转租合同是否有效?

  租赁合同与转租合同的效力应当分别审查,即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效,承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。

5.租赁合同无效,次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任

  出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销,次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的,该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系,因此不能在同一案件一并主张,次承租人应当就其主张另行起诉。如果法院判决次承租人腾退房屋的,应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施,次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。

6.法院依职权认定房屋租赁合同无效,对合同无效的后果,包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理

  当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议,经审查认定租赁合同无效,法院应当释明当事人变更诉讼请求,尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理,经释明当事人坚持不变更的,应当判决确认租赁合同无效,并驳回当事人的全部诉讼请求,同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。

7.房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除,当事人要求返还房屋的,如何处理

  房屋经多次转租,当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷,经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除,该合同出租人要求返还房屋的,一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼,可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。

8.房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定?

  房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡,信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的,可以根据诚信原则,综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持,按照目前的司法实践,判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。

三、房屋买卖合同

无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力,任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效,具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。

房屋买卖合同被宣告无效后,一般可能产生以下法律后果:

(一)出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

(二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

(三)在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

(四)因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。(五)涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

1.房屋买卖合同被确认无效后,已经实际居住的是否承担房屋使用费

  房屋买卖合同签订后,买受人取得了合同约定的房屋使用权的,应当认定买受人因此取得了一定的使用权益,该利益虽不直接反映为货币或实物,但该使用权益可以物化为财产性利益,可以以使用费的方式体现,所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费,但是对占用期间的房屋使用费应当按照什么标准向房屋出卖人返还,实践中处理不统一,一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据。

2.房屋买卖合同被确认无效后缔约过失责任如何处理

  房屋买卖时对当事人利益产生重大影响的交易行为,要遵守诚实信用原则,通常导致房屋买卖合同无效的主要责任在于出卖人,房屋买卖合同的无效,导致买受人购买涉诉房产的目的无法实现,丧失了与他人订立购房合同的机会,如果合同有效履行,则买受人可以取得涉诉房屋的居住使用权、所有权,对于买受人来说,这些合理的、可预见的利益将无法实现,再次购买房屋可能使得购房成本增加,故出卖人应当对买受人因此受到的信赖利益损失予以赔偿。对于赔偿的具体数额,法院可以根据双方履行合同的实际情况,如支付房款的数额,是否已经居住使用房屋,是否对房屋进行装修等因素酌情予以确定。

3.农村房屋买卖合同被确认无效后,其法律后果如何处理

  因目前此类纠纷中买卖关系多为已存在多年,在适用返还原则处理合同无效的法律后果时,应当根据合同法的规定,以及“应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡”的原则处理。

  农村房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上,要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建,装修、扩建房屋,使房屋增值部分,应对购房人的投入进行补偿。此外,让购房人返还、腾退房屋的同时,应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人无房居住的,应当予以妥善安置。

  农村房屋买卖合同无效后,出卖人应当赔偿买受人的损失包括:返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价;买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分;该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分。以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。

4.农村房屋买卖合同无效后,双方的过错认定需要考虑哪些因素

  由于农村房屋买卖纠纷案件的违约方主要是卖方,因此一般认为卖方负主要责任,买方负次要责任。但仅仅抽象考虑主次责任之分,而不作进一步的明确,对这类案件的审理非常不利,因为这类案件审理过程中涉及的标的均较大,一个点的偏差动辄相差十几万。在这种情况下,对买卖双方的具体责任的认定作进一步的明晰十分必要。

笔者认为,在认定双方主次责任的同时,还应结合以下因素对双方的责任进行具体分配。

(1)时间因素。购买的时间越早,买方的责任越小;相反,最近几年购买的房屋,卖方的责任较小。

(2)身份因素。不同村的村民之间进行的房屋交易,买方的责任较小;居民与村民之间进行的房屋交易,买方的责任较大。

(3)购房目的。对于自住型购房,买方的责任较小;对于投资型购房,买方的责任较大。

(4)政策因素。符合政策需要进行的购房,买方的责任较小,相反,责任较大。

  在划分责任时,上述几个界定因素均可以单独考虑,但是在相互冲突时,如城镇居民购房自住,则需要综合衡量,着力考察购房时的具体原因。

5.关于农村房屋买卖中信赖利益损失的认定

所谓信赖利益,是指民事主体固有利益在具有信赖关系的特定当事人间存在的特定形式。在农村房屋买卖合同纠纷案件中,并非是所有的征收补偿等损失都可以列入信赖利益损失范围,与买卖一方当事人人身关系密切的征收补偿或者其他利益,应单独进行处理。

(一)卖方的损失

  在农村房屋买卖合同中,由于合同无效给卖方造成的损失比较少,也容易确定。一般来说,卖方的损失就是买方购买居住使用期间使用费用,这已经达成了共识。至于该损失的计算标准,主要是参照同样房屋出租的租赁费用进行确认。

(二)买方的损失

1)土地的补偿。在农村房屋买卖合同中,买方因合同无效造成的损失范围如何认定,一直是一个争议较大的问题。这类纠纷初发时期,因为不涉及到征收或者说房屋的增值较小,司法实践中审理此类案件并不需要特别关注买方的损失,同时,法律上也没有对此作出相应规范。但是,最近十几年的时间地价上涨太快,不考虑买方的损失显然有失公平的原则,因此,有学者提出信赖利益的损失可包括间接损失的主张,具体到农村房屋买卖合同中,则指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会,结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。

2)房屋的补偿。农村房屋的征收补偿是征收方补偿给被征收方的因房屋建造导致的损失,通常有一个固定的标准。早期建造的农村房屋的造价不高,因此在征收时的补偿不多。买方虽然因交易无效丧失了房屋重建的征收补偿利益,但其并无主张权,因为这部分补偿针对的是房屋所有人。

3)住宅安置过程中的其他费用。一是有关房屋装修、改建、翻建或者扩建的费用的处理。这类费用的处理可以参照一般商品房交易中类似问题的处理单独进行,基本原则是谁出资,补偿谁。

6.农村房屋连环买卖中,如何返还

  连环买卖中,返还房屋及购房款、赔偿损失仅及于一手卖房人和最后一手买房人。中间环节,不再顺次返还及赔偿。

7.农村房屋买卖合同被确认无效后,对于超出宅基地范围所建房屋是否应予返还

  在确认合同无效后,返还时只能就全部宅基地及住宅进行处理。同时,宅基地面积的管理属于土地管理范畴,并非民事案件所应解决。因此,在评估作价时对宅基地是否存在面积超标问题不作考虑。但在实践中已出现买受人购买房屋后在相邻的宅基地或空置的土地上建房的情形,此时则不应笼统地认为均应向出卖人予以返还,而应本着与原有房屋及宅基地是否构成添附、无法予以分离,则应予以返还;如不构成添附,系独立于购买时的房屋及宅基地而存在,则不应予以返还,否则会导致出卖人因此在其原有宅基地范围之外另行获得土地使用权的不良后果。

  实践中应把握,宅基地范围外超建部分如与原建筑无法分离的一并予以返还,如与原宅基地毗邻且建筑物与原宅基地上建筑物可以明确分离的不予一并处理。

四、劳动合同无效的法律后果

  劳动合同无效分为劳动合同全部无效和部分无效两种情况,无论是全部无效,还是部分无效,无效的部分从订立的时候起,就不具有法律效力。我国法律针对这两种无效的情况规定了不尽相同的法律后果。

(一)劳动合同全部无效

1)劳动关系归于消灭。

  劳动合同的订立违背了当事人一方或双方的真实意思,或者违反了法律、行政法规的强制性规定,这样的劳动合同被认定为全部无效的情况下,双方当事人之间的劳动关系自然归于消灭。

2)劳动者已付出劳动的,用人单位应支付报酬。

  劳动合同被确认无效,无论是哪一方的过错,只要劳动者已经付出劳动的,用人单位就应当向劳动者支付劳动报酬,但是劳动者与用人单位恶意串通,共同损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的除外。劳动报酬的数额,可以参考用人单位相同或相近岗位劳动者的劳动报酬确定;用人单位无相同或相近岗位的,按照本单位职工平均工资确定。如果用人单位与劳动者在合同中约定了工资条款的,除工资条款违反国家法律、法规的强制性规定,或者双方当事人恶意串通侵害社会公共利益的情况外,只要当事人约定的工资条款是双方真实意思的体现,劳动报酬的数额可以按照双方约定的条款确定。

3)有过错的一方承担赔偿责任。

  劳动合同被确认无效,给对方造成损害的,有过错一方应当承担赔偿责任。

4)用人单位为劳动者提供合同被确认无效以前的各项福利待遇。

  如果用人单位对劳动合同无效有过错的,用人单位应当向劳动者依法提供劳动合同被确认无效以前的各项福利待遇,包括各项社会保险和住房公积金等,但是劳动合同因主体不适格而无效的除外。如果劳动合同无效是因为劳动者的原因,用人单位则无须向劳动者提供各项福利待遇。

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